Faut-il éviter l'achat d'un condo avec un fonds de prévoyance déficitaire ?

Conformément à la loi 16, adoptée en décembre 2019, qui impose à tous les syndicats de copropriété au Québec de réaliser une étude de fonds de prévoyance et de s'assurer de son renflouement au besoin, il n'est pas rare de trouver un condo à vendre ayant un fonds de prévoyance déficitaire.

Si le fonds de prévoyance n'est pas suffisant, les frais supplémentaires seront normalement ajoutés aux frais de condo ou sous forme de paiements ponctuels déterminés par la gestion du syndicat. 

Doit-on éviter l'achat d'un condo n'ayant pas suffisamment de liquidités dans son fonds de prévoyance ?

Pas nécessairement.  Chaque cas est unique et il est crucial de consulter son courtier immobilier pour bien comprendre la situation et prendre une décision éclairée.

Renflouement du fonds de prévoyance

Bien que le renflouement d'un fonds de prévoyance ne soit pas l'idéal, il peut être viable. Il suffit de l'intégrer dans les coûts d'acquisition du condo. Les vendeurs sont généralement conscients de la résistance que peut provoquer un fonds de prévoyance déficitaire et ajustent normalement le prix de vente en conséquence. Par exemple, dans un marché équilibré, le prix de vente d'un condo nécessitant le renflouement d'un fonds de prévoyance devrait être inférieur à celui d'un condo similaire ayant un fonds adéquat. Dans un marché déséquilibré, ce n'est malheureusement pas toujours le cas. C'est là que l'expertise d'un courtier immobilier expérimenté est essentielle pour bien négocier le prix d'acquisition du condo en fonction de cette variable importante.

Fonds de prévoyance déficitaire (ou fonds de roulement déficitaire)

Il est possible que même si le renflouement du fonds de prévoyance est en cours, celui-ci reste déficitaire. Outch ! Oui, mais encore une fois, il faut creuser plus loin pour comprendre les raisons du déficit. Par exemple, il est important de consulter les états financiers de la gestion du syndicat. Le déficit du fonds de prévoyance peut être dû à un investissement, à une réparation ou à une maintenance non récurrente et impromptue, comme la réparation d'un ascenseur. Si tel est le cas, le renflouement du fonds de prévoyance devrait être relativement rapide selon les montants supplémentaires à payer et le nombre de copropriétés du bâtiment.  Par exemple, un ou deux paiements l'année suivante pourraient combler le déficit et le fonds de prévoyance redeviendrait positif.   Il est important de faire vos calculs et de voir si vous pouvez supporter ces coûts supplémentaires et, si tel est le cas, si le prix de vente total du condo incluant ces coûts supplémentaires a du sens par rapport aux comparables du marché.

Ce n'est pas idéal pour un acheteur de condo d'arriver dans cette situation et d'avoir à défrayer des frais supplémentaires pour des travaux de l'année précédente. Dans un marché équilibré, cette situation devrait se refléter dans le prix de vente du condo ou faire partie de la négociation. Votre courtier sera d'un grand support pour négocier le prix et vous aider à prendre la bonne décision.

Procès-verbaux

Toujours mais surtout dans les cas où le fonds de prévoyance est à renflouer ou déficitaire, prenez le temps de lire les procès-verbaux des séances d'administration. Cela vous donnera des informations supplémentaires sur les raisons des déficits, les projets à venir nécessitant des travaux ou des frais supplémentaires. En complément des procès-verbaux, les budgets de dépenses d'opération seront très utiles pour voir si le fonds de prévoyance sera stable l'année à venir. Encore une fois, votre courtier immobilier pourra vous guider dans l'analyse de ces documents.

Étude de fonds de prévoyance

Prenez également le temps de consulter l'étude du fonds de prévoyance. Il s'agit d'un document précieux puisqu'il dicte le niveau de cotisation au fonds que doivent effectuer les copropriétaires pour couvrir les entretiens à venir du bâtiment. Cette étude, normalement très exhaustive, vous permettra de voir les grands travaux qui ont été faits et ceux à venir. Chaque type de réparation y est listé avec une durée de vie utile et un coût estimé selon le bâtiment. L'étude du fonds de prévoyance permet d'évaluer la flexibilité de trésorerie du fonds de prévoyance et, à moins d'imprévu, de prévoir si le fonds de prévoyance risque de redevenir déficitaire.

Conclusion

Un condo présentant un fonds de prévoyance à renflouer ou déficitaire ne doit pas nécessairement être exclu de vos options d'achat. Il est toutefois crucial de bien se documenter et d'être représenté par un courtier expérimenté pour s'y retrouver, négocier adéquatement et prendre la meilleure décision en toute connaissance de cause.